見落としがちな新築住宅の落とし穴

日本では新築住宅を全面的に押し出している事もあり、住宅を購入する場合、新築住宅一択という方が非常に多いです。

では、

新築のメリットとはなんでしょうか？

 

 

 

新築のデメリットは

 

新築の場合、真新しいので部分的なグレードが気にならないですが、例えば風呂場やキッチンにしても、新品なのでグレードが高そうに見えますが、かなり価格を抑えた低グレードのものが採用されています。つまり、部品単位で考えれば大したことはない事が多いです。

 

 

新築の一番のデメリットは何か

 

新築というのは住んだ時点で資産価値は下がります。そして15年～20年で建物の価値は0になります。つまり、買った時よりも資産価値は必ず下がるという事です。

 

一方、中古住宅の場合は20年程経てば建物はタダになりますので掛かるのは土地代だけ払うことになります。中古住宅付きの土地を購入することになりますので、うまくリフォームなどをすれば資産価値は上がりますし、新築で買うよりも格安でマイホームが手に入ります。

 

新築住宅の場合住めば住むほど購入した時よりも売るときにかなり安くなります。

一方、中古住宅はほぼ土地の相場で購入出来ますので、多少の相場変動はあっても大きく資産が目減りすることは少ないです。これが新築の大きなデメリットで、中古住宅と違う点です。

 

今の日本の住宅事情では、新築住宅は買ってから不当に価値が下がる傾向にあります。ですので、マイホームを購入してから何かしらの事情で家を手放さなくてはならなくなったとき、大きく損をするシステムです。

経済的に厳しくなって売りに出すときは非常に安くなりますし、まだ、ローンが沢山残っているという話が少なくありません。これでは、資産になるどころか負債でしかありません。

中古住宅にもデメリットがあります

 

中古住宅というのは、そもそもが不動産屋に情報がありません。ですので、その建物がどのような状態なのか事前に調べなくてはいけません。

 

中古住宅を調べる専門の業者に見てもらう必要があります。新築のように素人が判断出来るものではありません。

 

建物の状態をまず調べてもらい、どことどこを直せば住めるとか、リフォームできる建物なのか？(傾いているとか場合によっては建て直しが必要)リフォームしたらいくらになるのか？などを買う前にあらかじめ調査してもらって、「リフォーム」＋「土地代」を一緒にローンを組むという形がこれから増えてくるでしょう。

 

いきなり中古住宅を購入すると失敗する例が多いという。実際に購入して住み始めたら、雨漏りがする、家が傾いているとか不具合が起きた場合、新築であれば不動産会社の「瑕疵担保責任」が付きますが中古住宅の場合個人と個人の売買になるので付かない場合が多いです。

 

これも、中古住宅のデメリットになります。ですので、リフォームが出来る仲介業者に依頼するのが賢い選択になります。

 

中古住宅の場合、物件価格＋不動産会社の仲介手数料という形になります。

 

新築住宅と同じような感覚で中古住宅を購入すると失敗しやすいので注意しましょう。

 

日本は新築住宅をゴリ押しする傾向にある

確かに新築住宅は購入時の手間は掛かりませんが、資産価値が大きく下がる住宅購入を安易に決めてしまうとあとで苦労する可能性があります。

 

先の見えない時代に必要なのは

 

今の時代、5年先、10年先を予測出来ません。特に現代は大企業ですら倒産したり吸収や合併で何とか生き残りを掛けているのが現状です。

 

特に最近はITの発展が目覚ましく、AI技術など進化のスピードがケタ違いに速いです。AI技術は我々の生活を一変させ、便利な世の中になるでしょう。しかし一方で目まぐるしい進化によって仕事にも影響があります。

 

 

便利さを超えて我々の仕事までもAIに奪われる時代は近くまで来ています。変化のスピードが速い時代に資産価値の確実に下がるマイホームを購入する場合、きちんとリスクを把握しておかないと購入してからでは手遅れになります。

 

バブル時代のマイホーム購入によって、いまだにローン地獄で首が回らない人が多いと言います。家を安価で売り飛ばしアパート住まいで1から出直す人や、下がりに下がった家を売却したところでローンを払いきる事が出来ず苦しんでいる人が少なくないそうです。

 

特にバブル時代は住宅金利もエグくそれも住宅ローンが膨らんだ原因でもあります。

また、この時代には無理して新築を購入する人が多かったそうです。一時の勢いで購入したマイホームのローンに一生苦しめられるとは誰も想像しなかったと思います。

 

今の時代は特に無理して新築住宅を買わない事が鉄則です。無理しない程度に中古住宅を購入してリノベーションして住むという選択枠を増やしても良いかもしれません。

住宅ローン破綻者がこれから確実に増える理由

 

2000年辺りには所得に対して物件価格が3.7倍が平均だったのに対して、現在は5倍に跳ね上がっています。つまり、所得は上がらないのに物件価格が上がっているので、住宅ローンの残高が増していると言えます。

 

さらに、最近の傾向として、住宅購入時における自己資金、頭金が大幅に減りつつあります。このような事から所得から住宅ローンを支払う比率が増える一方ですので、住宅ローン破綻者が増える事が予想されます。

 

新築住宅に過度な期待は禁物

 

新築マイホームを購入すれば、住んだ瞬間から中古住宅になり、それから物凄い勢いで資産価値が目減りすることは前述させて頂きましたが、ローン地獄に陥る最な理由が「見通しの甘さ」に尽きると言えます。

 

ローンが組めるから組んでしまえではなく、払えなくなった場合どうするのか？払えなくなる可能性を考えてみる。など、必ず最悪のケースを想定してマイホーム購入を考える必要があります。

 

所得が上がらないのに住宅価格は上がっている現状を考えれば、無理に新築住宅を購入しない方が無難です。日本は新築住宅一辺倒できましたので、中古住宅を選択肢に入れてる人は非常に少ないです。各媒体やマスメディアなどでも中古住宅の情報というのは自分で調べない限り入ってこないからです。

 

 

新築住宅のリスクは物凄い勢いで価値が下がるものに対して大金を払って金利まで払うわけです。売りに出しても凄く安く買い叩かれますし、多額のローンは残りますから、支払い続けないといけません。これが資産ではなく負債と言われる理由です。